中国商报记者/李新胜
现如今商品住房未批先建、先售，在一些地方有令不行、有禁不止的现象时有发生。此举不但违反了土地和城乡建设管理法律法规，还扰乱了土地市场和房地产市场的正常秩序。
上图为长治市泽馨苑联排别墅区
在长治市有一个名为“泽馨苑”的小区，在当地市民的眼中，它还有另外一个名字——公务员小区。近日，山西长治读者李先生反映称，这个原本“为解决长治市广大干部职工住房问题而建设的民心工程”，却因修建部分豪华别墅、１０年分期支付土地出让金、五证不全等问题引发当地民众的高度关注。
作为该小区的一名住户，几年来李先生曾就小区存在的种种问题向当地有关部门反映，但时至今日，“问题仍然是问题，没有一点解决的迹象”。李先生说，他当时之所以购买此处房屋，是因为开发商的国资背景，加之该开发商对外宣称小区项目是“民心工程”，这些因素促使他选择在此购房。虽然购房后没有马上拿到房屋的相关权属证明，但因为开发商承诺迟早都会办理，他依旧选择相信。然而没想到入住数年之久，相关权属证明的办理仍遥不可期。他多次向开发商询问此事，但问题一直未解决，他也曾多次就此事找当地相关职能部门反映，至今未有回音。
“公务员小区”建联排别墅
“有公务员，也有不是公务员来买房的。”３月４日，在长治市泽馨苑小区，部分住户向《中国商报·法治周刊》记者表示，该小区被外界称为“公务员小区”，但实际上并不局限于公务员购买。
记者在走访中了解到，该小区自２００９年开始动工，至２０１４年年底开盘销售。小区拥有多种类型的建筑，有９层、１１层的小高层，也有３０层以上的高层建筑。在小区临街一侧，还有２０余栋联排别墅。
正是这２０余栋联排别墅以及针对公务员群体以外的房产销售行为，引发了公众质疑。
据当地市民称，早在该小区兴建之初，开发商便对外宣称此项目是“为解决长治市广大干部职工住房问题而建设的民心工程”，然而时至今日，不仅在“民心工程”里建造别墅，同时还对外销售获取较高利润。
经查询，泽馨苑小区的开发商是长治市中兴房地产开发有限公司（以下简称“中兴房地产公司”）。工商登记资料显示，该公司由长治市财通投资控股集团有限公司１００％控股，而长治市财通投资控股集团有限公司则是由长治市财政局作为机关法人的国有独资企业。据中兴房地产公司的企业简介所示，该公司成立于２００７年９月，属国有企业性质，原隶属长治市政府机关事务管理服务中心，因市场需要于２０１８年加入长治市财通投资控股集团有限公司。
“我公司开发的长治市泽馨苑住宅小区，是为解决长治市广大干部职工住房问题而建设的民心工程……”其公司简介中明确表述。
未批先建成“非法建筑”
根据国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》【（２０１０）３４号】的有关规定：“土地出让成交后，必须在１０个工作日内签订出让合同，合同签订后１个月内必须缴纳出让价款５０％的首付款，余款要按照合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年，已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。”
据记者调查掌握的资料显示，中兴房地产公司自２００９年８月２０日缴纳首期土地出让金后，直至２０１９年２月２８日，在近１０年中，共分５次分期支付。事实上，根据建设项目审批流程规定，土地手续系前置审批，如无土地使用证，其后的规划、施工、预售等后置审批根本无法完成。
按照中兴房地产公司早在２００９年便已动工兴建的情况来看，在没有土地使用证的前提下，中兴房地产公司所开发的泽馨苑住宅小区五证全无，系非法建筑。
记者走访调查发现，该市长丰棚户区改造项目也由中兴房地产公司承建，现场已经开始施工，各类建筑机械一应俱全，但从所掌握的材料显示，该项目同样属于未批先建。
长治市部分官员接受记者采访时也承认，“不否认存在问题，但也确实属于历史遗留问题，要彻底解决还需要给我们一些时间”。３月５日，记者就上述问题联系了长治市规划和自然资源局，相关负责人对此拒绝接受采访。同日，长治市住房和城乡建设局相关负责人向记者表示，针对泽馨苑住宅小区项目中存在的问题，“相关审批程序并未走到住建局这块”“前面的审批都还没办，怎么会走到我们住建局这里？”
小区建在文化遗址范围内
在记者走访中，陆续有市民反映称，“长治市打造炎帝文化，离不开历史文化的支撑。而我们长治的泽馨苑小区就建立在这片文化遗址上面。”
记者查阅相关资料发现，从上个世纪５０年代起，在长治市小常乡小神村西北角就发现了一处约１８万平方米的新石器时期龙山文化遗址（东西长６００米，南北宽３００米），勘察到自仰韶时期到周代不同时期的文化遗存，其中以龙山和夏时期遗存为主，也最具特色。１９８６、１９８８和１９８９年，该区域先后三次进行了发掘，出土的陶片中，可辨器形的有高领罐、盆、杯、碗等。现如今，长治小神遗址已成为山西省目前已经发现的、最大的新石器龙山文化遗址，被称为“龙山文化小神类型”。
小神遗址的发现，对于研究夏商不同时期的文化尤为重要，即进入夏时期后，晋东南位于东部的先商文化、东北的东太堡文化、南部的二里头和西南的东下冯类型之间，具有不同文化交流、融合的特色和意义。
长治市泽馨苑小区占地约４００亩，建筑面积７０万平方米，共有９９栋楼，包含２５栋别墅、１７栋洋房、９层和１１层住宅共约２８栋、１５层和１７层住宅共约２５栋、３０层和３２层住宅共４栋，最大房屋面积达２０４平方米。
根据文物保护法第二十九条规定，“进行大型基本建设工程，建设单位应当事先报请省、自治区、直辖市人民政府文物行政部门，组织从事考古发掘的单位在工程范围内有可能埋藏文物的地方进行考古调查、勘探。考古调查、勘探中发现文物的，由省、自治区、直辖市人民政府文物行政部门根据文物保护的要求会同建设单位共同商定保护措施。”
对此，长治市文化和旅游局相关负责人称，“小神村文化遗址目前还在考察中，并没有官方认证小神村是文化遗址，此事会交由市新闻中心统一作出答复”。而长治市新闻中心一位王姓负责人表示，小神村文化遗址有待官方考察认证，当地相关部门对媒体关注此事表示高度重视，但泽馨苑住宅小区项目所涉问题时间跨度较长，而目前当地政府部门正值机构改革，多年来新旧领导交替，彻底落实清楚此事尚需时间。
上图为长治市泽馨苑小区全景
律师把脉小区乱象
记者调查了解到，类似泽馨苑小区未批先建的问题在长治并非个案。就在去年年底，有媒体曾专门就当地“小产权房”屡禁不止、未批先建等问题进行详细披露，当地相关职能部门负责人在接受采访时“大倒苦水”，既承认存在问题，又频频提到“解决问题之难”。
长治市多个职能部门负责人此前在接受媒体采访时解释称，之所以类似“小产权房”、未批先建等问题常年存在，原因在于“很多项目着急上马导致”“历史积累起来的，从前项目‘先上车后补票’的现象比较普遍”“各部门管理不到位、监督不到位”“部门之间缺乏信息共享”等等。
加强房地产市场监管、规范房地产开发企业行为，既是对商品房市场的规范，也是对买房者合法权益的保护。《城市房地产开发经营管理条例》第四十条明确规定：国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
如此看来，长治市相关职能部绝非不清楚上述报道中的现象存在的原因，相反他们很清楚，甚至能精准找到“病灶”所在。那么既然已找到“病灶”，今后如何医治、如何对症下药，应该是摆在长治市各职能部门面前亟待解决的一件大事。
山东海扬律师事务所朱凤春律师认为，泽馨苑小区的建设若在行政规划、行政审批和行政管理的过程中存在行政违法行为，行政相对人和相关人均可向人民法院提起行政诉讼，要求行政机关依法行政。若业主拿不到房产证的问题出在房地产开发企业，则属于平等民事主体之间的纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。若问题出在开发商环节，开发商将依法承担对业主的赔偿责任。
朱凤春律师指出，泽馨苑小区销售没有取得预售许可的房屋，无法办理备案登记，这对于购房者来说合法权益就难以受到保护，该房容易出现一房数卖的情形以及被其他债权人申请法院查封保全等情况。如果开发商资金链断裂，一旦跑路，购房者维权就非常艰难，所支付的购房款或难以追回。
最新修订的《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条也明确规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”该条例第二十六条同时规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”第三十六条还规定，“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。”
针对此事的进展，《中国商报·法治周刊》将继续关注。
来源：中国商报